เทคนิควางแผนเตรียมกู้ซื้อคอนโดฉบับมนุษย์เงินเดือน

          กู้ซื้อคอนโดอาจไม่ใช่เรื่องยากสำหรับมนุษย์เงินเดือนที่ทำงานในเมืองบางคน แต่ทว่ากับหลาย ๆ คนที่มีรายได้น้อยแล้วอาจต้องคิดหนัก เพราะคอนโดมิเนียมห้องหนึ่งอย่างน้อย ๆ ก็ราคาหลายแสนจนถึงหลักล้าน ไหนจะค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเป็นประจำในแต่ละเดือน ครั้นจะเอาเงินออมหยอดกระปุกจากการทำงานมาซื้อก็คงไม่เพียงพอจ่ายเงินหลักแสนหลักล้าน  คิดจะหยิบยืมเงินจากคนรู้จักก็คงไม่ไหว หรือจะลองตัดสินใจกู้ธนาคารดูสักครั้ง แต่ไม่มีประสบการณ์จะต้องเริ่มต้นยังไงดี เราจะช่วยแก้ปัญหาเหล่านี้ด้วยเทคนิควางแผนกู้เงินซื้อคอนโดมิเนียมฉบับมนุษย์เงินเดือนที่ใคร ๆ ก็ทำตามได้

1. เตรียมเงินจอง เงินดาวน์ให้พร้อม 

คุณควรมีเงินเก็บไว้สำรองจ่าย โดยก้อนแรกเป็นค่าจองและทำสัญญาซื้อคอนโดมิเนียม หลังจากนั้น ยังมีเงินผ่อนดาวน์คอนโดมิเนียมทุกเดือน หรือจ่ายตามช่วงเวลาที่โครงการกำหนดไว้ คอนโดมิเนียมบางโครงการอาจจะเก็บเงินดาวน์ไม่เท่ากันในแต่ละเดือน บางเดือนอาจจะมีการเก็บเงินก้อนใหญ่ซึ่งคุณต้องเตรียมเงินเผื่อไว้ส่วนนี้ด้วย

2. ต้องรู้ก่อนว่าคุณจะกู้เงินแบงก์ได้เท่าไหร่ และต้องผ่อนจ่ายค่างวดคอนโดมิเนียมเดือนละเท่าไหร่

คุณสามารถตรวจสอบคร่าว ๆ ได้ว่าเงินเดือนเท่านี้จะกู้วงเงินซื้อคอนโดมิเนียมได้เท่าไหร่ และผ่อนจ่ายเงินธนาคารจำนวนมากน้อยแค่ไหนต่อเดือน 

การคิดวงเงินกู้คอนโดมิเนียม   

เราประมาณวงเงินกู้คอนโดมิเนียมอย่างคร่าวๆ เป็น “หมื่นละล้าน” เช่น 

- ถ้าเงินเดือน 10,000 บาท กู้ได้ประมาณ 1 ล้านบาท

- ถ้าเงินเดือน 15,000 บาท กู้ได้ประมาณ 1.5 ล้านบาท

เราจะต้องผ่อนจ่ายเท่าไหร่ต่อเดือน?   

ให้คิดแบบง่าย ๆ ว่า “ล้านละเจ็ดพัน” เช่น

- วงเงินกู้ 1 ล้านบาท จะต้องผ่อนจ่ายเดือนละ 7,000 บาท

- วงเงินกู้ 1.5 ล้านบาท จะต้องผ่อนจ่ายเดือนละ 10,500 บาท

ข้อสังเกต วิธีคิดวงเงินและค่าผ่อนจ่ายรายเดือนข้างต้นเป็นการประมาณเบื้องต้นเท่านั้น อาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่านี้ขึ้นกับแต่ละธนาคาร และถ้าหนี้สินของคนกู้เยอะ อาจจะได้วงเงินกู้คอนโดมิเนียมน้อยลง

3. ถ้าฐานเงินเดือนยังไม่ถึงเงินเดือนขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนด หรือได้วงเงินกู้น้อยจะทำอย่างไรดี?

บางคนอาจรู้สึกสงสัยว่าทั้งเงินเดือนและโอทีของตนเองรวมกันก็เกินฐานเงินเดือนขั้นต่ำที่ธนาคารระบุไว้ แต่ทำไมเจ้าหน้าที่ธนาคารถึงบอกว่าเงินเดือนพวกเขาไม่ถึงเกณฑ์ เราจะขออธิบายว่าทั่วไปแล้วธนาคารจะไม่คิดเงินค่าโอทีมาเป็นส่วนของเงินเดือน แม้ธนาคารจะไม่นับเงินโอที แต่เรามีเทคนิคมาแนะนำให้คุณสามารถกู้เงินได้มากขึ้น ดังนี้

1. การหารายได้เสริม เก็บออมรายได้ไว้ในบัญชี และคุณควรเก็บเอกสารหลักฐานรายได้เสริมไว้เผื่อต้องใช้ยื่นให้ธนาคาร

2. หาคนกู้ร่วม ต้องเลือกคนกู้ร่วมที่ภาระหนี้น้อย และฐานเงินเดือนสูง

3. เช็คสวัสดิการกู้ยืมเงินของบริษัท  บางบริษัทมีสวัสดิการกู้เงินให้พนักงาน หรืออาจจะมีสวัสดิการร่วมกับธนาคารบางแห่ง พนักงานจะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้มากขึ้นหรือได้รับดอกเบี้ยในอัตราพิเศษ

4. ขอเงินกู้เพื่อตกแต่ง  ธนาคารจะมีวงเงินกู้เพิ่มเติมให้เรียกว่า “วงเงินกู้เพื่อการตกแต่ง” ข้อดีคือทำให้เราได้เงินเพิ่มขึ้น แต่ข้อเสียคืออัตราดอกเบี้ยแพงกว่าวงเงินกู้บ้านหรือคอนโดมิเนียม หากคุณจะขอกู้วงเงินเพื่อตกแต่งควรพิจารณาอย่างรอบคอบ

4. เตรียมตัวขอกู้เงินจากธนาคารยังไงให้ผ่านฉลุย 

- เลือกสินเชื่อบ้าน และดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับความต้องการ เช่น เลือกอัตราดอกเบี้ยต่ำ ระยะเวลาผ่อนจ่ายนาน

- เตรียมเอกสารให้พร้อม รายการเอกสารที่ต้องใช้สามารถหาได้จากเว็บไซต์ธนาคาร หรือขอรายการเอกสารจากเจ้าหน้าที่ธนาคาร

- เครดิตบูโรไม่มีประวัติเสียหาย ไม่ค้างจ่ายเงินธนาคาร ไม่ควรจ่ายบัตรเครดิตขั้นต่ำ ไม่ติดแบล็คลิสต์ ไม่ควรอยู่ระหว่างผ่อนจ่ายเงินซื้อของ และไม่ผิดสัญญาค้ำประกัน
 

5. ตรวจสอบและทำความเข้าใจเงื่อนไข และโปรโมชั่นของธนาคารให้ชัดเจน 

โดยเฉพาะดอกเบี้ย ระยะเวลากู้เงิน ค่าผ่อนต่อเดือน และถ้าคุณยังมีข้อสงสัยสามารถซักถามเจ้าหน้าที่ธนาคารได้

- การทำประกันวงเงินกู้ทำให้มีโอกาสได้รับวงเงินสินเชื่อมากขึ้น หรืออัตราดอกเบี้ยต่ำลง  แต่คนกู้สามารถเลือกได้ว่าจะทำประกันวงเงินกู้หรือไม่ก็ได้

- แนะนำให้ยื่นกู้เงินอย่างน้อย 2 - 3 ธนาคาร เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับวงเงินกู้

6.เตรียมเงินสำรองเผื่อไว้สำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ 

ในการวางแผนกู้ซื้อคอนโด เรื่องนี้ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ๆ  ต้องรู้รายละเอียดของคอนโดที่เราเลือกให้ชัดเจน เพื่อสำรองเงินขั้นต่ำประมาณ 100,000 บาท ซึ่งค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายนั้น ได้แก่

- เลือกสินเชื่อบ้าน และดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับความต้องการ เช่น เลือกอัตราดอกเบี้ยต่ำ เวลาผ่อนจ่ายนาน

- ค่าทำสัญญา เป็นค่าใช้จ่ายในการออกสัญญา (ประมาณหลักหมื่นบาท)

- ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า (หลักพันบาท)

- ค่ากองทุน จ่ายครั้งเดียว (หลักหมื่นบาท)

- ค่าส่วนกลาง จ่ายเป็นปี โดยเก็บล่วงหน้า 1 ปี (หลักหมื่นบาท)

- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า (โดยทั่วไปโครงการจ่าย 1% คนซื้อจ่าย 1% หรือแล้วแต่ตกลง) ค่าอากร 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า 

- ค่าใช้จ่ายธนาคาร อาทิ ค่าประเมินราคา (หลักพันบาท) ,ค่าประกันอัคคีภัย (หลักพันบาทขึ้นไป)

- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์, ค่าตกแต่ง , ค่าจ้างคนตรวจเช็คสภาพคอนโดมิเนียม

ค่าใช้จ่ายที่บอกคร่าว ๆ เป็นหลักพันบาท หรือหลักหมื่นบาท เนื่องจากค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่เป็นตัวเลขตายตัวขึ้นอยู่กับโครงการคอนโดมิเนียม ค่าใช้จ่ายแต่ละธนาคารที่แตกต่างกัน

          แม้ว่าขั้นตอนการวางแผนจะดูเหมือนเยอะแยะ แต่ถ้าคุณเข้าใจและเตรียมตัวเตรียมเอกสารพร้อม คุณก็มีโอกาสสูงมากที่จะได้รับเงินกู้จากธนาคารแบบผ่านฉลุย ดั่งคำกล่าวที่ว่า “เตรียมตัวดีมีชัยไปกว่าครึ่ง”

จุฑามาศ  เตชะขจรเกียรติ

ข้อมูลประกอบบทความ

ผ่อนคอนโด ฉบับมนุษย์เงินเดือน รวมขั้นตอนการกู้ซื้อ และวิธีอย่างละเอียด https://bit.ly/3ixbsoH