Home > Knowledge > การตกแต่ง

10 ขั้นตอนการซื้อบ้าน คอนโดมือสอง

Posted By 6ixty9ine | 29 พ.ค. 62

880 Views

Favorite

บ้านมือสอง หรือคอนโดมือสองนั้น มีขั้นตอนการซื้อและวิธีการค่อนข้างเยอะ เพราะการซื้อบ้านมือสองไม่ได้มีเจ้าหน้าที่คอยอำนวยความสะดวกให้แบบบ้านใหม่ แต่เราก็จัดการปัญหาออกไปได้ โดยรวบรวมความยุ่งยากหลายข้อเหลือแค่ 10 ขั้นตอนให้นำไปทำตามกันได้เลย

1.ประเมินความพร้อมด้านการเงิน (กู้ได้เท่าไหร่/ผ่อนไหวมั้ย)

ก่อนที่จะวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดมือสองนั้นต้องประเมิณความสามารถในการกู้ และผ่อนไหวเท่าไหนเป็นอันดับแรก เกณฑ์ทั่วไปที่ใช้ก็คือเงินงวดที่ผ่อนชำระค่าบ้านต่อเดือนกำหนดไว้ 35-40% ของรายได้สุทธิ (ส่วนใหญ่ไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้สุทธิ) เช่น ถ้ามีรายได้ 40,000 บาทต่อเดือน ศักยภาพในการผ่อนชำระคือ 16,000-17,000 บาทต่อเดือน และค่ากลางในการคำนวณอัตราผ่อนชำระก็คือวงเงิน 1 ล้านบาท จะมีอัตราผ่อนชำระประมาณ 7,000-8,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นถ้ามีรายได้ 40,000 บาท วงเงินสินเชื่อที่จะได้โดยประมาณก็คือ 17,000÷7,000 = 2.5 ล้านบาท

กรณีวงเงินที่ได้รับน้อยกว่าที่ต้องการ ทางเลือกที่พอทำได้คือต้องหาผู้กู้ร่วม หรือไม่ก็ต้องหาเงินส่วนตัวมาเพิ่ม

กู้ซื้อบ้าน — **>อ่านบทความ** รายได้เท่านี้กู้เงินซื้อบ้านได้เท่าไหร่? และ 5 วิธีกู้ให้ผ่านสำหรับอาชีพอิสระ

2.เงินออม 20-30%

หลังจากรู้ว่าเรามีความสามารถกู้และผ่อนไหวเท่าไหร่แล้ว เรื่องสำคัญถัดมาคือเงินออมอย่างน้อย 20% ของราคาบ้านที่ต้องการ และควรเผื่อค่าปรับปรุงบ้านไว้ส่วนหนึ่งด้วย

3.ค้นหาเลือกซื้อ บ้าน คอนโดจากที่ไหนบ้าง
3.1 ซื้อบ้านจาก “เจ้าของขายเอง”
กรณีซื้อจากเจ้าของโดยตรงนั้นเราจะต่อรองราคาได้ทันทีมีการติดต่อที่ง่าย ไม่ต้องคุยหลายส่วนให้เสียเวลา
มาดูวิธีเลือกซื้อบ้านมือสองสำหรับมือใหม่กัน

3.2 ซื้อบ้านจากนายหน้า (เอเย่นต์, โบรกเกอร์)
ถ้าติดต่อผ่านนายหน้า หรือตัวแทนขายที่เป็นบริษัทจะมีข้อมูลบ้านหลายหลังอยู่ในมืออยู่แล้ว มีโอกาสได้บ้านที่ถูกใจ ประหยัดเวลาไปได้เยอะ เพราะตัวแทนมีการดูแลเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมทั้งนิติกรรมด้วย
สิ่งที่ต้องระวังคือการยืนยันตัวของนายหน้าและเจ้าของบ้านตัวจริง วันที่ทำสัญญาต้องดูให้ดีว่าโฉนดนั้นชื่อตรงกับคยที่เราคุยไหม ถ้าตรงถึงจะทำสัญญา แล้วการ ซื้อบ้านมือสอง หาเอง Vs ผ่านโบรกเกอร์ แบบไหนดีกว่ากัน
3.3 ซื้อบ้านจากธนาคาร (NPA)
ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารหมายถึงบ้านที่ยึดมาจากลูกหนี้เดิมที่ผิดชำระ ในกรณีนี้บ้านจะมีราคาถูกว่าทั่วไป เพราะธนาคารผู้เป็นเจ้าหนี้ก็อยากได้คนที่ต้องการบ้านนั้นมาเป็นลูกหนี้รายต่อไปไวๆ
สิ่งที่ต้องระวังคือตรวจสอบก่อนว่าเจ้าของเดิมย้ายออกหรือยัง ถ้ายังธนาคารต้องเป็นฝ่ายจัดการให้เราก่อน
3.4 เข้าประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี
นอกจากทรัพย์จากธนาคารที่ราคาถูกแล้วยังมีจากกรมบังคับคดี อีกทางเลือกที่คนยังเข้าถึงไม่เยอะ เพราะเป็นบ้านที่อยู่ในคดีฟ้องร้อง แต่ราคาถูกกว่าท้องตลาด 20-50% ก็มีนะ
สิ่งที่ต้องระวังคือ เช่นเดียวกับการซื้อจากธนาคาร การตรวจสอบว่ามีคนอาศัยอยู่หรือเปล่า มีคดีค้างคาอยู่ในลำดับไหนแล้วเราต้องรู้ที่มาที่ไปทั้งหมดก่อน
ประมูลทรัพย์มือสองจากธนาคารมีขั้นตอนอะไรบ้าง
การหาบ้านมือสองหลักๆ ตอนนี้จะใช้วิธี Search จาก Google เจอเว็บประกาศขายที่ไหนน่าสนใจก็เข้าไปค้นหากัน จะมีรายการทรัพย์จำนวนมาก อย่างเช่น www.home2nd.com จากเรา

4.เลือกโครงการ (จากทำเล ราคา แบบบ้าน งบประมาณ)

ต้องเลือกว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทไหน เช่น คอนโด, ทาวน์เฮาส์, บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยว โดยให้เลือกไว้เป็นตัวเลือกอย่างน้อย 3-4 โครงการเพื่อเปรียบเทียบ แล้วเลือกจากโครงการที่ถูกใจที่สุดและเหมาะสมที่สุด

5.ติดต่อขอดูบ้าน

หลังจากเลือกบ้านหรือคอนโดได้แล้ว ให้นัดติดต่อขอดูบ้านจากเจ้าของหรือตัวแทนขาย จากนั้นคุยเรื่องการต่อรองราคา

6.ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์

ขอดูเอกสารหลักฐานการถือครองกรรมสิทธิ์หลักทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์อาคารชุด ควรตรวจสอบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ พร้อมบัตรประชาชน ก่อนการจัดทำสัญญา

ถ้าเป็นบ้านสร้างเองบนที่ดินส่วนบุคคล ควรตรวจสอบให้ดีว่าบ้านกับที่ดินเป็นชื่อบุคคลเดียวกันไหม ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างได้ถูกต้องหรือไม่

7. ตรวจสอบข้อมูลทางกฏหมาย

ตรวจสอบเรื่องการเวนคืนที่ดิน ถ้าอยู่ในเขตเสี่ยง เช่น อยู่ใกล้พื้นที่ของหน่วยงานรัฐ รัฐวิสาหกิจ กรมทางหลวง ถนนสายใหม่ๆ เป็นต้น

ตรวจดูข้อมูลว่าติดภาระจำนองหรือไม่ เพราะการซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่จะติดจำนองจากธนาคารเดิม ต้องทำการไถ่ถอนจำนองมาก่อน แล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์

ถ้าเป็นคอนโดต้องตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคล ค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมไปถึงค่าส่วนกลางและบริการต่างๆ ว่ามีการจัดการที่ดีไหม และมีการค้างค่าส่วนกลางจากเจ้าของเดิมหรือไม่ ถ้ามีต้องชำระและขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล ซึ่งบางเคสต้องจ่ายย้อนหลังเป็นปีอาจจะไม่คุ้มที่จะซื้อมาก็เป็นได้

8.ตกลงราคา ทำสัญญาซื้อขาย

ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการระบุราคาที่ได้ตกลงซื้อขายกัน การจ่ายเงินมัดจำ และเงินส่วนที่เหลือจะชำระตอนไหน โดยผู้ขายมักจะกำหนดระยะเวลาการชำระเงินส่วนที่เหลือ ซึ่งหากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนดผู้ขายก็จะมีสิทธิยึดเงินมัดจำ

ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายเราสามารถทำขึ้นมาเอง หรือใช้แบบฟอร์มมาตรฐานที่มีอยู่ โดยดาวน์โหลดได้ตามเว็บไซต์ และเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อย ผู้ขายจะต้องให้สำเนาโฉนดที่ดิน เพื่อใช้เป็นเอกสารในการยื่นกู้

และต้องคุยเรื่องค่าใช้จ่ายทั้งหมด ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ใครเป็นคนออก หรือออกคนละครึ่ง ควรตกลงไว้แต่แรก

9.ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร

สำหรับบ้านมือสองนั้นวงเงินที่จะกู้ได้คือ 80% ของราคาเป็นหลักแต่ก็มีวิธีที่กู้ได้ 100% เช่นกันตามบทความนี้ >> ซื้อบ้านมือสองกู้ 100% ได้ไหม

10.นัดโอนบ้าน ณ กรมที่ดิน

ขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อบ้าน โดยผู้ซื้อ ผู้ขายและผู้ให้กู้จะไปเจอกันที่สำนักงานที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ เรื่องค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าธรรมเนียมต่างๆ ควรคุยให้จบตั้งแต่ข้อ 8.แล้ว หลังจากนี้ผู้ซื้อก็จะมีสภาพเป็นลูกหนี้ของธนาคาร และทำการผ่อนชำระหนี้ไปจนกว่าจะหมดหนี้เป็นอันว่ามีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์

ถึงแม้ว่าการซื้อบ้านมือสองจะไม่ได้มีเจ้าหน้าที่โครงการช่วยอำนวยความสะดวกให้ แต่เราสามารถสอบถามหรือขอคำแนะนำกับเจ้าหน้าที่ธนาคาร รวมทั้ง home2nd.com ได้เช่นกันครับ

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ มือสอง www.home2nd.com และ www.facebook.com/Home2ndcom

บ้านมือสอง, คอนโดมือสอง, ขายบ้าน, ขายคอนโด, ทาวน์โฮม, ทาวน์เฮ้าส์, สินเชื่อ, ตัวแทนอสังหาฯ, ข่าวอสังหาฯ

แหล่งข้อมูล
https://www.home2nd.com/blog/172529

เว็บไซต์ทรูปลูกปัญญาดอทคอมเป็นเพียงผู้ให้บริการพื้นที่เผยแพร่ความรู้เพื่อประโยชน์ของสังคม ข้อความและรูปภาพที่ปรากฏในบทความเป็นการเผยแพร่โดยผู้ใช้งาน หากพบเห็นข้อความและรูปภาพที่ไม่เหมาะสมหรือละเมิดลิขสิทธิ์ กรุณาแจ้งผู้ดูแลระบบเพื่อดำเนินการต่อไป