ความฝันอยากซื้อบ้านน่าจะเป็นความฝันยอดฮิตในหมู่มนุษย์เงินเดือน ที่ครั้งหนึ่งในชีวิตอยากจะเป็นเจ้าของบ้านหลังงามที่หามาด้วยน้ำพักน้ำแรง ของตัวเอง และก็คงเป็นไปได้ยากที่จะรอเก็บออมเงินเพื่อนำเงินสดมาซื้อบ้าน ทีเดียวหลาย ๆ ล้านบาทอยู่แล้ว การใช้บริการสินเชื่อบ้านของธนาคารต่าง ๆ จึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่ช่วยให้มีบ้านได้สมใจ

วิธีเริ่มต้นที่ดีที่สุดก็คือ ศึกษาข้อมูลที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น ทำเลที่ตั้งของบ้าน ความน่าเชื่อถือของโครงการบ้านจัดสรรหรือ ผู้รับเหมาก่อสร้างบ้าน ราคาตลาด การเดินทาง สาธารณูปโภค สิ่งแวดล้อมและสภาพชุมชนรอบข้าง
 

เมื่อตัดสินใจเลือกบ้านที่ถูกใจสมาชิกทุกคนในครอบครัวได้แล้ว ก็เดินหน้าปฏิบัติตาม “5 เทคนิควางแผนกู้เงินซื้อบ้าน” ดังนี้
 

1. ศึกษาค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้อบ้าน

เพราะไม่ได้มีแค่ราคาค่าบ้านเท่านั้นที่ต้องจ่าย แต่ยังมี ค่าใช้จ่ายตามมาอีกมาก ทั้งดอกเบี้ยเงินกู้และค่าธรรมเนียม ต่าง ๆ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันอัคคีภัย ฯลฯ เราจึงต้องศึกษาและพิจารณาให้รอบคอบก่อนการ ซื้อบ้านว่า ภาระที่จะตามมามีอะไรบ้าง และเราจะรับผิดชอบ ไหวหรือไม่

     ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน
     - ค่าบ้านและเงินดาวน์บ้าน
     - ค่าธรรมเนียม เช่น ค่ามัดจำ ค่าทำสัญญา ค่าประเมินราคา ค่าจดจำนอง และค่าโอนกรรมสิทธิ์
     - ดอกเบี้ยจากสินเชื่อ
     - ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น เงินส่วนกลาง ค่าประกัน ค่าตกแต่งต่อเติม เป็นต้น
 

2. ศึกษาเงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละธนาคาร

เมื่อพร้อมกู้เงินซื้อบ้านแล้วก็ควรสอบถามข้อมูลสินเชื่อบ้านจากหลาย ๆ ธนาคารเพื่อเปรียบเทียบ วิเคราะห์ข้อดีข้อเสีย ของแต่ละแห่ง รวมถึงการคำนวณเงินผ่อนต่อเดือนให้เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของเรา เพราะว่าการคำนวณอัตรา ดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้านนั้น จะคำนวณแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) หมายถึง เมื่อชำระเงินผ่อน ธนาคารจะนำไป หักลบกับเงินต้นก่อน แล้วค่อยคำนวณดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือ ดังนั้นยิ่งจ่ายคืนเงินต้นมากขึ้น ดอกเบี้ยก็จะยิ่งลดลง โดยปกติธนาคารจะให้เลือกแผนผ่อนชำระหนี้แบบเริ่มต้นที่อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษช่วง 1 – 3 ปีแรกเพื่อเป็นการจูงใจให้ผ่อนเยอะ ๆ หลังจากนั้นก็จะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงต่อไป เช่น

     โปรแกรมที่ 1: อัตราดอกเบี้ยคงที่
     อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.5% ต่อปี
     ตลอดอายุสัญญา

     โปรแกรมที่ 2
     ปีที่ 1 : คงที่ 1 ปีแรก 3.5%
     ปีที่ 2 : MLR – 1.5%
     หลังจากนั้น MLR (ตลอดอายุสัญญา)

ซึ่งอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้สินเชื่อจะต้องจ่ายในอัตราที่เปลี่ยนแปลงไปตามต้นทุนของสถาบันการเงินนั้น ๆ โดยระบุไว้ในสัญญาด้วย ซึ่งดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มักใช้อ้างอิงคือ MLR หรือ MRR (ดูข้อมูลอัตราดอกเบี้ย MLR, MRR ปัจจุบันได้ที่เว็บไซต์ธนาคารแห่งประเทศไทย) ซึ่งผู้กู้แต่ละคนอาจจะได้รับอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันได้ เช่น MLR-2% หรือ MLR+1% เพราะแต่ละธนาคารมองความเสี่ยงของลูกค้าแต่ละคนไม่เท่ากัน โดยพิจารณาจากส่วนต่างระหว่าง รายได้และรายจ่าย ความสามารถในการชำระหนี้ หรือมูลค่าสินทรัพย์ค้ำประกัน เป็นต้น

ตัวอย่างการผ่อนสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอก

ถ้าเราต้องการซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท โดยมีเงินดาว์น 10% ของราคาบ้าน เป็นเงิน 200,000 บาท และต้องการขอกู้ธนาคารอีก 1,800,000 บาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.5% ต่อปี ตลอดอายุสัญญา 30 ปี หรือ 360 งวด ซึ่งธนาคารก็จะกำหนดค่างวดต่อเดือนมาให้ประมาณ เดือนละ 9,135 บาท และจะมีการคำนวณแบบลดต้นลดดอกไปเรื่อย ๆ โดยมีสูตรการคิดดอกเบี้ย และเงินต้นคงเหลือแต่ละงวดดังนี้

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น =
                    (เงินต้นคงเหลือxอัตราดอกเบี้ยต่อปีxจำนวนวันในงวด)/จำนวนวันใน 1 ปี
เงินต้นลดลง = จำนวนเงินที่ต้องจ่ายในงวดนั้น - ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น
เงินต้นคงเหลือ (เพื่อคำนวณดอกเบี้ยงวดถัดไป) = เงินต้นคงเหลือจากงวดก่อน - เงินต้นลดลง

*จำนวนวันใน 1 ปี ขึ้นกับการกำหนดของสถาบันการเงินซึ่งอาจเป็น 360 วัน 365 วัน หรือ 366 วันก็ได้ แต่ไม่ว่าจะกำหนดเป็นจำนวนใดก็ตาม สถาบันการเงินจะต้องใช้จำนวนวันเดียวกันสำหรับกสนคำนวณ ทั้งดอกเบี้ยจ่าย เช่น เงินฝาก และดอกเบี้ยรับ เช่น สินเชื่อ

ผ่อนเดือนละ 9,135 บาท เงินต้น 1,800,000 บาท
     งวดที่ 1 ดอกเบี้ย 6,669.45 บาท เงินต้น 2,465.55 บาท เงินต้นคงเหลือ 1,797,534.45 บาท
     งวดที่ 100 ดอกเบี้ย 5,806.87 บาท เงินต้น 3,328.13 บาท เงินต้นคงเหลือ 1,513,224.45 บาท
     งวดที่ 350 ดอกเบี้ย 368.89 บาท เงินต้น 8,766.11 บาท เงินต้นคงเหลือ 87,574.15 บาท

หมายเหตุ: กำหนดให้จ่ายงวดที่ 1 ณ วันที่ทำสัญญาเงินกู้ / จำนวนวันจนถึงงวดถัดไปคือ 30 วัน / จำนวนวันใน 1 ปีคือ 365 วัน

หากเราชำระหนี้เท่ากันทุกงวดๆ ละ 9,135 บาท ไปเรื่อย ๆ จะ ทำให้ท้ายที่สุดแล้วเราต้องเสียดอกเบี้ยถึง 1,486,615.13 บาท หมายความว่ายอดหนี้ทั้งหมดที่เราต้องจ่ายให้ธนาคารมีมูลค่า ถึง 3,286,615.13 บาท เลยทีเดียว

จะดีกว่ามั้ย หากเมื่อใดก็ตามที่เรามีความสามารถในการ ผ่อนชำระหนี้มากขึ้นจากเงินเดือนที่เพิ่มขึ้นหรือโบนัส เราก็นำเงินส่วนนั้นมาเพิ่มยอดผ่อนชำระรายเดือนหรือโปะเป็นเงินก้อน ทุกต้นปี วิธีนี้จะช่วยให้เสียดอกเบี้ยสะสม ลดลง เพราะเงินต้นคงเหลือลดลงไปเรื่อย ๆ นั่นเอง แถมยังช่วยให้ปลดหนี้ก้อนโตนี้ได้รวดเร็วทันใจอีกด้วย
 

     ผ่อนปกติ
     ผ่อนเดือนละ 9,135 จะใช้เวลาผ่อน 360 งวด (30 ปี)
     รวมค่างวดทั้งหมด 3,286,615.13 บาท
     เงินต้น 1,800,000 บาท
     ดอกเบี้ย 1,486,615.13 บาท

     เทคนิค 1
     ผ่อนเดือนละ 15,000 บาท (เพิ่มขึ้น 5,865 บาท/งวด)
     จะใช้เวลาผ่อน 160 งวด (13 ปี 4 เดือน)
     รวมค่างวดทั้งหมด 2,398,060.65 บาท
     เงินต้น 1,8000,000 บาท
     ดอกเบี้ย 598,060.65 บาท

     เทคนิค 2
     ผ่อนเดือนละ 30,000 บาท (เพิ่มขึ้น 20,865 บาท/งวด)
     จะใช้เวลาผ่อน 69 งวด (5 ปี 9 เดือน)
     เงินต้น 1,800,000 บาท
     ดอกเบี้ย 243, 701.65 บาท
 

3. เลือกโปรแกรมผ่อนชำระที่ตรงใจ

โดยปกติแล้วธนาคารจะคำนวณเงินงวดทั้งต้นทั้งดอก มาให้แล้ว เราก็ควรเปรียบเทียบข้อเสนอที่คุ้มค่า และสามารถผ่อนชำระได้อย่างสบายใจที่สุด ไม่ทำให้เรา ใช้เงินตึงมือและไม่มีเงื่อนไขที่ผูกมัดจนเกินไป
 

4. สำรองเงินเพื่อชำระเงินกู้ในแต่ละเดือน

บริหารรายรับรายจ่ายให้เหมาะสม โดยหักเงินค่าผ่อนชำระ จากบัญชีเงินเดือนตั้งแต่วันที่เงินเดือนออก และจัดสรรเงิน สำรอง เพิ่มเติมในกรณีเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น ตกงาน เจ็บป่วย จนทำให้ขาดรายได้ชั่วคราว เพื่อให้ยัง สามารถผ่อนชำระค่างวดได้
 

5. ติดตามโปรโมชั่นสินเชื่อ

เพื่อช่วยร่นระยะเวลาการผ่อนบ้านด้วยการรีไฟแนนซ์ (Re-finance) เพื่อลดต้นทุนทางการเงินหรือดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน ทำให้เราสามารถผ่อนชำระคืนเงินต้นได้มากขึ้น หรือเป็นอิสระจากหนี้ก้อนนี้ได้เร็วขึ้นนั่นเอง
 

การกู้เงินซื้อบ้านของมนุษย์เงินเดือนทำได้ไม่ยาก แต่ก็ควรจะศึกษาข้อมูลต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องให้รอบคอบก่อนตัดสินใจกู้เงิน โดยควรคำนวณภาระเงินกู้จากธนาคาร ในแต่ละแห่งเพื่อพิจารณาข้อเสนอที่ดีที่สุด หลังจากนั้นควรบริหารรายรับรายจ่าย ให้สามารถผ่อนชำระเงินกู้ในแต่ละเดือนได้ตลอดรอดฝั่ง และในขณะเดียวกันก็สามารถ ใช้ชีวิตได้อย่างมีความสุขกับครอบครัวในบ้านหลังใหม่ที่จะใช้ชีวิตร่วมกันไปอีกยาวนาน

ขอบคุณภาพจาก : Pixabay