เลี้ยงสัตว์ในคอนโดอาจผิดกฎถูกปรับ มาเข้าใจกฎหมายกันให้ชัดเจน

          ไม่นานมานี้ผู้เลี้ยงสัตว์ในคอนโดเริ่มปริวิตก เมื่อเห็นข่าวที่โพสต์แชร์กัน “ศาลสั่งปรับลูกบ้านเป็นแสนฐานเลี้ยงสุนัขในคอนโด” ในทางกฎหมายแล้วประเด็นนี้เกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ เพราะคอนโดจะมีเรื่อง “กฎระเบียบ” ที่แตกต่างจากการอยู่ในพื้นที่ดินส่วนตัวเพิ่มเติมขึ้นมาด้วย ผู้เขียนจึงแยกเป็นเรื่อง ๆ ดังนี้ 

เลี้ยงน้องหมาหรือสัตว์อื่น ๆ ในคอนโดถูกแจ้งความอาญาได้หรือไม่ 

          เริ่มจากคำถามแรกที่น่ากังวลสุดคือโทษอาญา เพื่อนบ้านหรือนิติบุคคลฯ จะไปแจ้งความตำรวจว่าเราเลี้ยงน้องหมาในคอนโดได้หรือไม่  เมื่อเปิดประมวลกฎหมายอาญาพบว่า  ไม่ได้มีความผิดฐาน “เลี้ยงสุนัขในคอนโด หรือบ้านจัดสรร” ดังนั้น  ลำพังเพียงแค่การเลี้ยงสัตว์ในคอนโดจึงยังไม่เข้าข่ายคดีอาญา เพื่อนบ้านที่รู้ว่าเราเลี้ยงหรือทางนิติฯ ก็ไม่มีข้อหาที่จะไปแจ้งความได้ เว้นแต่จะมีพฤติกรรมเข้าข่ายความผิดอาญาฐานอื่น เช่น  

- เลี้ยงน้องหมาตัวเล็กแต่ดุมากไม่เก็บไว้ให้ดีหรือไม่ระวัง ทำให้หลุดไปไล่กัดข้างห้อง  อาจผิดกฎหมายอาญามาตรา 377 รวมทั้งอาจเป็นความผิดฐาน “กระทำโดยประมาทเป็นเหตุให้ผู้อื่นรับอันตรายแก่กายหรือจิตใจ 

- หากเจ้าของสัตว์เลี้ยงทำร้ายสัตว์ของตัวเอง ก็อาจเป็นความผิดอาญาตาม พ.ร.บ.ป้องกันการทารุณกรรมและการจัดสวัสดิภาพสัตว์ฯ แม้เป็นสัตว์เลี้ยงของเราเองก็ตาม  ดังนั้น ถ้าเจ้าของน้องหมาเกิด โมโหแล้วทำทารุณต่างๆ  เช่น จับโยนจากคอนโด หรือจับเชือดแล้วถ่ายคลิปไลฟ์สด  (พฤติกรรมแบบนี้เคยมีการแจ้งความและโดนตัดสินโทษจำคุกไปแล้ว)   เพื่อนบ้านข้างห้องที่คอยเป็นหูเป็นตาสังเกตการณ์สวัสดิภาพให้น้องหมา อาจแจ้งให้ตำรวจดำเนินการต่อไปได้ 

กฎหมายของท้องถิ่น กับการเลี้ยงน้องหมาน้องแมวสารพัดสัตว์ในคอนโด

- ห้ามเลี้ยงหรือปล่อยสุนัขและแมวในที่สาธารณะ 

- เจ้าของต้องพาไปฉีดวัคซีนพิษป้องกันพิษสุนัขบ้าตามกำหนด     

- บางท้องที่ กำหนดให้เจ้าของต้องนำน้องหมาน้องแมว มา “ขึ้นทะเบียน” อาจต้องมี “บัตรประจำตัว” ของน้องๆ (เป็นคนละอย่างกับ “บัตรประจำตัวสัตว์เลี้ยง” ที่ขายออนไลน์หรือเป็นแอปให้เราอัพรูปน้องหมาไปทำบัตรประจำมาโพสต์โชว์กัน ซึ่งอาจจะมีความเสี่ยงทางกฎหมายอื่นแต่ไม่ได้พูดถึงในบทความนี้ ) 

แต่โดยทั่วไปพวกกฎท้องถิ่นเหล่านี้  ไม่ได้ห้าม “เลี้ยงในคอนโด” เช่น ถ้าคอนโดที่เราอยู่ตั้งอยู่ในเขตเทศบาลที่มีกฎห้ามปล่อยออกสุนัขออกในที่สาธารณะ และให้ฉีดวัคซีน เราทำไปตามนั้นก็ไม่ผิดแม้จะแอบเลี้ยงและผิดกฎของคอนโดก็เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่จะกล่าวต่อไป  

กฎหรือข้อบังคับของคอนโดที่ห้ามเลี้ยงสัตว์ ส่งผลทางกฎหมายอย่างไรต่อลูกบ้าน 

          ที่กล่าวมาเรื่องกฎหมายอาญาและกฎหมายท้องถิ่นนั้น ไม่ได้กำหนดปรับเป็นแสนสำหรับการเลี้ยงสุนัขในคอนโด  จากข่าวที่แชร์กันว่าปรับเป็นแสนนั้นคือ คดีแพ่ง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดฟ้องให้ชำระหนี้ค่าบำรุงพื้นที่หรือค่าส่วนกลาง โดยที่คอนโดนั้นมีกฎห้ามเลี้ยงสุนัขและลูกบ้านฝ่าฝืน   เนื่องจากคดีดังกล่าวเป็นเรื่องศาลชั้นต้นและอาจมีการอุทธรณ์ฎีกาต่อ  บทความนี้จึงไม่ได้วิเคราะห์คดีใดคดีหนึ่ง แต่จะชี้ให้เห็นประเด็นและข้อควรระวังของลูกบ้านคอนโดว่า  ฝ่าฝืน “กฎหรือข้อบังคับคอนโด” จะส่งผลอะไรได้บ้าง  แล้วถ้าอยากเลี้ยงน้องหมาไม่ให้ผิดกฎหมายต้องทำอย่างไร 

เริ่มจากข้อแรกคือ  เราอยู่ในคอนโดทรัพย์สินทั้งหมดถูกแยกเป็นสองส่วนคือ  “ทรัพย์ส่วนกลาง” เช่น โถงทางเดิน ลิฟต์ ลอบบี้ สวนหย่อม ฯลฯ   ส่วนนี้เจ้าของแต่ละห้องมี “กรรมสิทธิร่วม”  คือสามารถใช้ร่วมกัน  เราจะใช้ลิฟต์อยู่คนเดียว เราจะถ่ายรูปตัวเองตอนว่ายน้ำในสระคอนโดโดยไล่คนอื่นออกให้หมดไม่ได้  เพราะเจ้าของห้องทุกคนมีสิทธิจะใช้ส่วนนี้  ไม่ใช่เป็นของคนใดคนหนึ่งเหมือนกับ “ทรัพย์ส่วนตัว” ซึ่งก็คือในห้องของลูกบ้านแต่ละคน อันนั้นเพื่อนบ้านหรือข้างห้องจะมาร่วมใช้ด้วยไม่ได้   เสื้อผ้าเยอะเกิน มาเคาะประตูขอแชร์ระเบียงห้องข้าง ๆ เพื่อตากผ้าไม่ได้  

แต่ในพื้นที่ส่วนกลางนี้ก็ไม่ได้หมายความว่า ลูกบ้านแต่ละคนจะ “ทำอะไรก็ได้” เช่น พาน้องหมาออกกำลังในสวน เล่นน้ำในสระ  เดินตามลงลิฟต์มารับพิซซ่าพร้อมเรา ฯลฯ  แม้เราจะจ่าย “ค่าส่วนกลาง” เพื่อการดูแลรักษาพื้นที่นี้ เพราะ  พรบ. อาคารชุด มาตรา 17 กำหนดว่า “  การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ” 

          สำหรับในส่วนของ “ทรัพย์ส่วนตัว”  ก็คือบริเวณในห้อง ซึ่งโดยหลักแล้วพื้นที่นี้อยู่ในขอบเขตความเป็นส่วนตัวและกรรมสิทธิของเจ้าของห้อง  จะทำอะไรก็ได้    แต่สิทธินี้ก็ถูกจำกัดโดย พรบ อาคารชุดฯ อีกเช่นกัน ในหลายเรื่อง เช่น ห้องเราอยู่ชั้นล่าง อยากเปิดเป็นร้านขายของหรือทำการค้า แม้ว่ามันเป็นเรื่องของเราและห้องเรา แต่ มาตรา 17/1   ห้ามไว้ โดยมีข้อยกเว้นหากอาคารชุดนั้นจัดพื้นที่ส่วนดังกล่าวให้ประกอบการค้าได้  นอกจากนั้น มาตรา 13 ยังบอกว่า “เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้”  

สิทธิของเจ้าของห้องทั้งในทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนตัว  จึงอาจถูกจำกัดด้วย “ข้อบังคับ” ของคอนโด  ซึ่งแม้ว่าไม่ใช่ “กฎหมาย” แต่ “กฎหมาย” ก็รับรองให้คอนโดกำหนดขึ้นมาได้  อีกทั้งเนื้อหาหรือรายละเอียดก็แตกต่างกันไปในคอนโดแต่ละแห่ง เมื่อทำผิดข้อบังคับอาจถูกเรียก “ค่าปรับ”  ซึ่งหากไม่จ่ายจะนำไปสู่การฟ้องร้องทางแพ่ง  เหมือนอย่างที่ปรากฎในบางคดีนั่นเอง ในเรื่องน้องหมาน้องแมว  ต้องดูว่า “ข้อบังคับ” ของคอนโด วางเงื่อนไขหรือข้อห้ามอะไรบ้างทั้งในแง่ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนตัว  

          ดังนั้น เราไม่สามารถสรุปได้ว่า เลี้ยงน้องหมาน้องแมวหรือสัตว์เลี้ยงในคอนโดแล้วถูกปรับหรือถูกฟ้องศาลได้เสมอไปทุกกรณี  เจ้าของน้องหมาน้องแมวจึงมีแนวทางปฎิบัติต่างกันไป แล้วแต่รายละเอียดข้อบังคับของคอนโดนั้น เช่น  

- ถ้าในข้อบังคับอาคารชุด  ไม่มีข้อที่ระบุห้ามเลี้ยงสัตว์  แบบนี้ ไม่ถือว่าฝ่าฝืนระเบียบ

- ถ้าในข้อบังคับ ระบุชัดเจนไปเลยว่า สามารถเลี้ยงได้  ซึ่งจะพบเห็นในอาคารชุดหลายแห่งที่มีจุดขายว่าเป็นคอนโดสำหรับคนรักสัตว์  แบบนี้ ก็ไม่ฝ่าฝืนระเบียบ  

- ถ้าในข้อบังคับ ระบุชัดเจนไปเลยว่า ห้ามเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดโดยเด็ดขาด  แบบนี้ แม้ว่าจะแอบเอาใส่ตะกร้าขึ้นลงไม่มีใครรู้ หรือรู้แล้วบังเอิญเจ้าของเจอเพื่อนบ้านเป็นมิตรหรือแอบเลี้ยงด้วยกันก็ไม่บอกใคร หรือนิติบุคคลรู้แต่ไม่ดำเนินการปรับ ฯลฯ   แต่ยังไงก็ตามหลักการก็คือผิด รอวันที่จะเป็นเรื่องมาภายหลัง 

- ข้อบังคับบางแห่งอาจมีความไม่ชัดเจนหรือต้องตีความหรือโต้แย้งกันได้   เช่น   ห้ามเลี้ยงสุนัขและแมว แต่เราเอาน้องอีกัวน่าหรืองูจากอเมซอนมาเลี้ยง หรือ ข้อบังคับบางแห่งกว้างมากและมีหลายถ้อยคำที่โต้แย้งกันได้ เช่น  “…ห้ามนำสัตว์เลี้ยงทุกชนิดอันอาจก่อให้เกิดอันตราย หรือก่อให้เกิดเสียงรบกวน หรือก่อความเดือดร้อนรำคาญ หรือเป็นอันตรายต่อผู้อื่นเข้ามาภายในห้องชุด และภายในบริเวณอาคารชุด” ลูกบ้านอาจจะบอกว่า น้องหมาตัวเล็กไม่สามารถทำอันตรายใครแถมเป็นใบ้ด้วย แต่ข้างห้องอาจจะบอกว่าขนฟุ้งออกมาทำให้เขาเป็นภูมิแพ้นับเป็น “อันตรายต่อผู้อื่น”   กรณีข้อบังคับแบบนี้อาจ อาจเป็นเรื่องโต้แย้งกับนิติบุคคลหรือหากจะปรับก็ต้อต่อสู้คดีกันต่อไป
 

          สุดท้ายนี้ แม้ว่าข้อบังคับของคอนโดจะกำหนดขึ้นได้และกฎหมายรับรองมีผล แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะเขียนจำกัดสิทธิอะไรได้ทั้งหมด และไม่ใช่ว่า ลูกบ้านที่ซื้อคอนโดไปจะต้องยอมรับกฎเหล่านั้นไปตลอด   ขนาดเป็นกฎหมายก็ยังมีทางแก้ไขและยกเลิกได้  ข้อบังคับพวกนี้ก็เช่นกัน ในกรณีระบุจำกัดสิทธิเกินควร กว้างมากเกินไป ต้องตีความ ฯลฯ พรบ. อาคารชุดฯ มาตรา 32 มีหลักว่า

“การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับ จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”  ดังนั้นหากผ่านมติที่ประชุมใหญ่แล้ว อาจทำการแก้ไขข้อบังคับจากเดิมห้ามเป็นให้เลี้ยงได้ หรือจากเดิมให้เลี้ยงเป็นห้ามเลี้ยง หรือให้เลี้ยงภายใต้เงื่อนไขอะไรก็ตามซึ่งที่ประชุมเห็นชอบร่วมกัน ลูกบ้านบางคนนอกจากไม่เคยเข้าร่วมแล้ว ยังอาจไม่รู้ด้วยซ้ำว่า มีการประชุมอะไรแบบนี้ด้วย!
 

รศ. คณาธิป ทองรวีวงศ์

                            สถาบันกฎหมายสื่อดิจิทัล ม เกษมบัณฑิต